Протечки после ремонта кровли: как экспертиза выявляет источник проблем

Протечки в помещениях после недавно выполненного ремонта кровли — частый повод для конфликтов между заказчиком, подрядчиком и управляющей организацией. Визуально установить источник проблемы зачастую невозможно, особенно если вода проникает через сложные узлы или мигрирует по перекрытиям. В таких случаях на первый план выходит строительная экспертиза, которая позволяет установить причину, зону проникновения и виновную сторону. В Ростове-на-Дону, где большая часть жилых и административных зданий имеет плоскую кровлю, такие случаи особенно распространены.

Ситуация на объекте

В 2023 году в Ленинском районе Ростова-на-Дону был завершён капитальный ремонт кровли в жилом пятиэтажном доме 1980-х годов постройки. Работы включали замену рулонного покрытия, утепление и восстановление водоотводов. Через два месяца после сдачи жильцы верхнего этажа обратились в УК с жалобами на протечки в зоне межпанельных стыков и угловых комнат.

Кровля принята комиссией, дефекты при приёмке не выявлены
Протечки появились после первого интенсивного дождя
Подрядчик отрицал свою вину, ссылаясь на «конструктив здания»
Жильцы настаивали на недоработках при ремонте

Назначение экспертизы

Для установления причины протечек и определения ответственности сторон была назначена независимая строительная экспертиза. Обследование проводилось с выходом на кровлю, вскрытием локальных участков и осмотром внутренних помещений. Учитывались материалы проекта, акты выполненных работ и погодные условия в момент выявления дефектов.

Проведено вскрытие кровельного ковра в зоне парапета и примыканий
Обследованы водоприёмные воронки, сопряжения с вентиляционными шахтами
Проведена инструментальная проверка уклонов и замеров водоотведения
Зафиксированы места локального замокания и пути распространения влаги

Выявленные дефекты

Эксперты выявили, что причиной протечек стало нарушение технологии устройства примыканий кровельного ковра к парапетным плитам и вентиляционным коробам. Также отмечены невыдержанные уклоны в нескольких зонах, что привело к застою воды и её проникновению через стыки. Работы по утеплению выполнены с нарушением СП 17.13330 — отсутствовало прижимное крепление в ряде узлов.

Ограждающие элементы не заармированы в зоне сопряжения с ковром
Рулонное покрытие уложено без герметизации швов на двух воронках
Подплавление битумного слоя выполнено неравномерно
Появление плесени и отсыревание внутренних стен подтверждено влагомером

Юридический результат

На основании экспертного заключения управляющая организация предъявила подрядчику претензию. Работы признаны выполненными с нарушением технологии. Подрядчик был обязан устранить дефекты в рамках гарантийных обязательств и компенсировать затраты на внутренний ремонт квартир.

Экспертиза легла в основу досудебного урегулирования
Жильцы избежали необходимости самостоятельного ремонта
Подрядная организация понесла материальные и репутационные издержки
Рекомендовано повторное обследование через 6 месяцев после устранения

Вывод

Протечки после ремонта кровли — не всегда следствие износа здания. Часто это прямое следствие нарушения технологии работ, выявить которое можно только с помощью строительной экспертизы. В условиях Ростова-на-Дону, где климат предъявляет повышенные требования к качеству гидроизоляции, контроль за ремонтом кровли должен включать не только визуальную приёмку, но и готовность к экспертному анализу в случае спорной ситуации.