Кто несёт ответственность за скрытые дефекты при приёмке объекта от подрядчика

Один из ключевых вопросов при завершении строительных и ремонтных работ — кто отвечает за дефекты, которые не были выявлены в момент приёмки, но проявились спустя некоторое время. Такие дефекты называются скрытыми, и для юридических лиц, техзаказчиков и управляющих компаний в Ростове-на-Дону понимание распределения ответственности критически важно — особенно при сдаче капитальных объектов, реконструкций или инженерных работ.

Что считается скрытым дефектом

Скрытые дефекты — это нарушения технологии или конструкции, которые невозможно было выявить при обычном визуальном осмотре в момент приёмки. Они становятся очевидны при эксплуатации или при вскрытии конструкций. Такие дефекты могут касаться как несущих элементов, так и инженерных систем.

Нарушения армирования в монолитных плитах
Неправильная укладка гидроизоляции или утеплителя
Необработанные сварные швы, коррозия в скрытых узлах
Нарушение уклонов трубопроводов или монтаж без крепления
Замена материалов на более дешёвые без ведома заказчика

Кто отвечает за скрытые дефекты

Согласно статье 755 ГК РФ, подрядчик отвечает за скрытые дефекты, если не докажет, что они возникли не по его вине. Это правило действует даже после подписания акта приёмки, при условии, что дефекты не могли быть обнаружены в ходе обычного осмотра.

Ответственность подрядчика наступает по факту подтверждённого дефекта
Срок — в пределах гарантийного периода (обычно от 3 до 5 лет)
Если дефект носит системный характер — ответственность может быть продлена
При выявлении умышленного сокрытия — срок не ограничивается
Проектировщик также может быть привлечён, если причина в ошибке проекта

Что делать при обнаружении дефектов после приёмки

Если после подписания актов КС-2/КС-3 выявлены дефекты, необходимо как можно быстрее их зафиксировать, уведомить подрядчика и провести независимую экспертизу. Документы и фотографии должны однозначно подтверждать характер и местоположение нарушения.

Оформить акт осмотра с фотофиксацией
Направить официальную претензию подрядчику
Заказать строительную экспертизу для установления причин
Зафиксировать факт невозможности выявления дефекта при приёмке
Подготовить расчёт затрат на устранение (если требуется)

Что влияет на распределение ответственности

В спорах по скрытым дефектам суд учитывает целый ряд факторов: условия договора, гарантийные обязательства, акты скрытых работ, участие технадзора и полноту приёмочной документации. Особенно важно наличие экспертного заключения.

Был ли оформлен акт освидетельствования скрытых работ
Вёлся ли строительный контроль со стороны заказчика
Подписаны ли акты без замечаний
Имел ли подрядчик доступ к спорному участку после сдачи
Доказано ли экспертно, что дефект существовал на момент сдачи

Пример из практики

В 2023 году в Ростове-на-Дону УК обратилась в суд с претензией к подрядчику, выполнившему капремонт кровли. Через 9 месяцев после сдачи возникли протечки. Экспертиза показала: нарушена технология стыковки мембраны и не соблюдён уклон водоотведения. Подрядчик пытался сослаться на отсутствие претензий в акте КС-3, но суд признал дефект скрытым. Подрядчика обязали устранить недостатки за свой счёт и компенсировать ущерб.

Вывод

Подрядчик несёт ответственность за скрытые дефекты даже после приёмки объекта, если их невозможно было выявить визуально и они возникли по его вине. В Ростове-на-Дону, где активно выполняются ремонты и реконструкции объектов с изношенным фондом, правильная фиксация, экспертное заключение и юридически грамотные действия — ключ к защите интересов заказчика.